Kiracı taşınmazı boşaltmıyor ve kiraya veren olarak sözleşmeyi sona erdirmek istiyorsunuz. Tahliye davası dilekçesi, kiralananın boşaltılması için sulh hukuk mahkemesine verilen dava dilekçesidir. Kanun kiraya verene hangi sebeple ve hangi sürede dava açabileceğini ayrı ayrı gösterir. Dava süresi çoğu sebepte bir aydır, süreyi kaçırmamak önem taşır.[1]
Aşağıdaki örnek kiraya veren için hazırlanmıştır ve ihtiyaç sebebine dayanır. Kiracı tahliye davası açmaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmeyi bitirmek istiyorsa belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunur, aksi halde sözleşme bir yıl uzar.[2] Taşınmaz üzerindeki mülkiyet uyuşmazlıkları için gayrimenkul hukuku sayfası genel çerçeveyi sunar.
Tahliye Davası Dilekçesi Örneği
Metin, belirli süreli sözleşmenin sona ermesi üzerine konut veya işyeri ihtiyacına dayanan kiraya veren için yazılmıştır. Belirsiz süreli sözleşmede bildirim ve fesih dönemini açıklayan ek bir madde yazın. Kullanmayacağınız satırları silin.
Alanları doldurun, dilekçe metni aşağıda kendiliğinden güncellenir. Bilgileriniz tarayıcınızda kalır, sunucuya gönderilmez.
Bu örnek genel bilgi amaçlıdır. Olayınızın ayrıntılarına göre değiştirilmelidir.
Hangi Sebeple Tahliye İstenir?
Dilekçeyi yazmadan önce tek sebep seçmek gerekir. Sebebe göre dayanak madde, bildirim ve dava süresi değişir. Yanlış sebep, doğru olay anlatılsa bile davanın reddine yol açabilir.
| Sebep | Dayanak | Süre ve şart |
|---|---|---|
| Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin konut ya da işyeri ihtiyacı | TBK m.350/1 | Belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemi ve bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde dava |
| Kiralananı sonradan edinen kişinin ihtiyacı | TBK m.351 | Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim, altı ay sonra dava |
| On yıllık uzama süresinin dolması | TBK m.347 | Sebep göstermeden, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim |
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK m.352/1 | Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvuru veya dava |
| İki haklı ihtar | TBK m.352/2 | Kira süresinin ya da ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava |
| Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) | TBK m.315 | Konutta ve çatılı işyerinde en az otuz gün süre veren yazılı ihtar, süre sonunda fesih |
Kira borcu nedeniyle kiracıyı çıkarmak istiyorsanız iki yol vardır. Birincisi TBK m.315 uyarınca süre verip sözleşmeyi feshetmek ve ardından dava açmaktır. İkincisi, ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatmaktır. Takibe karşı icra takibine itiraz dilekçesi verilirse takip durur ve süreç değişir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliyede Neler Aranır?
İhtiyaç sahibi kanunda sayılan kişilerden biri olmalıdır. Kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğunu göstermelidir.[1] Mahkeme ihtiyacın gerçekliğini, samimiyetini ve zorunluluğunu ayrıca inceler.
“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2021/2563, K.2021/4328, 20.04.2021 (bozma, oybirliği)
Aynı kararda geçici ihtiyacın tahliye sebebi olamayacağı ve ihtiyacın yargılama sırasında da sürmesi gerektiği belirtilir. Dilekçede ihtiyacı soyut bırakmayın. Kimin, hangi sebeple, neden bu taşınmaza ihtiyaç duyduğunu yazın.
Örneğin ev sahibi oğlunun evlenmesi nedeniyle dairenin oğluna tahsis edileceğini düşünsün. Dilekçede oğlun nüfus kaydı, düğün tarihi, başka taşınmazının bulunup bulunmadığı ve neden bu daireyi seçtiği anlatılır. Bu bilgiler hem ihtiyacın gerçekliğini hem samimiyetini destekler.
Görevli Mahkeme, Yetki ve Arabuluculuk
Kiralanan taşınmazlara ilişkin tüm uyuşmazlıklar, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevindedir.[3] Taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Uygulamada tahliye davası kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.[4]
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bunun dışında kalır.[5] Anlaşamama son tutanağının aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenir, eklenmezse bir haftalık kesin süre verilir ve süre kaçarsa dava usulden reddedilir.[6] Arabuluculuk sürecinin ayrıntıları için arabuluculuk süresi yazısına bakın.
Arabuluculuk bürosuna başvurulduktan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez. Buna rağmen son tutanağı aldıktan sonra davayı geciktirmemek gerekir.
Sulh hukuk mahkemesinin baktığı davalar basit yargılama usulüne tabidir. Dava dilekçesi ve cevap dilekçesi verilir, cevap süresi iki haftadır. Taraflar dilekçeleriyle birlikte tüm delillerini bildirir.[7]
Dilekçeye Eklenecek Belgeler
- Tapu kaydı veya kiraya verenlik sıfatını gösteren belge.
- Kira sözleşmesinin sureti ve gönderilen yazılı bildirimler ile tebliğ belgeleri.
- Arabuluculuk anlaşamama son tutanağının aslı veya onaylı örneği.
- İhtiyaç sahibinin nüfus kayıt örneği ve ihtiyacı destekleyen belgeler, örneğin evlilik belgesi, iş yeri açılışı için yapılan başvurular.
- Vekil aracılığıyla açılıyorsa vekaletname.
Hazırlarken Dikkat Edilecekler
- Dava süresini hesaplayın. İhtiyaç sebebinde bir aylık süre sözleşmenin bitiminden veya fesih tarihinden başlar. Süre kaçarsa bu sebebe dayanan dava hakkı düşer.
- Bildirimi yazılı yapın. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.[8]
- İhtiyacı belgeyle destekleyin. Sadece “ihtiyacım var” demek yetmez. Başka uygun taşınmazınız varsa mahkeme bunu araştırır.
- Yeniden kiralama yasağını bilin. Tahliyeden sonra haklı sebep olmadan taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamazsınız. Aykırı davranırsanız son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödersiniz.[9]
- Sebebi karıştırmayın. Kira borcu ile ihtiyaç aynı dilekçede birleştirilirse ayrı sebeplerin şartları ayrı ayrı sağlanmalıdır.
Dilekçeden Sonra Ne Olur?
Dilekçe davalıya tebliğ edilir ve davalı iki hafta içinde cevap verir. Mahkeme tanıkları dinler, gerekirse keşif yapar. Tahliye kararı verilir ve davalı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa karar icra dairesi aracılığıyla uygulanır.
Süreçte yanlış sebep seçmemek ve sürenin kaçmaması önem taşır. Hukuk alanlarının genel listesi için faaliyet alanları sayfasına bakabilir, soru göndermek için avukata sor bölümünü kullanabilirsiniz.
İlgili mevzuat: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.
Tahliye Davası Dilekçesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Sulh hukuk mahkemesinde açılır. Uygulamada kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi tercih edilir.
Tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye ayrık tutulur. Son tutanağın dilekçeye eklenmesi gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılır.
Kiracı tahliye davası açabilir mi?
Kiracı kiralananı boşaltmak istiyorsa dava açmaz. Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden en az onbeş gün önce yazılı bildirim yapar. Aksi halde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.
Tahliye edilen taşınmaz başkasına kiralanabilir mi?
İhtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aykırılıkta bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat doğar.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350 ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347 ↩
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 ↩
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12 ↩
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B ↩
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A ↩
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.316, m.317 ve m.318 ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.348 ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.355 ↩